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知识不常常巩固是很容易就忘记了,小编收集整理的2017年房地产估价案例与分析试卷及答案,希望对大家有所帮助!想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生考试网!某监理单位受业主委托,全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理,并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期,采用了边设计,边施工。签订监理合同时,设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此,业主口头提出监理单位3日内提交监理规划,并要求对设计图纸质量把关。②因为业主没有委托设计监理,仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。④因为监理规划是监理合同的细化,施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题3)估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。②当地政府对被拆迁房屋的`用途性质认定有特别规定的,从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需做哪些专业工作?(二)某房地产估价机构接受委托,评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同,成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。(三)某城区缺少办公用房,两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式,(租或售),运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值,调查了解类似房地产的开发成本费用等,如前期费用、建安工程费用、专业费等,测算土地价格;1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;(2)收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等;3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者:实际成本不一定是社会平均(客观)成本。1.应按改造前的工业用途评估(笔者注:按法定用途),评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认,可以按照改造后办公用途评估,也可以评估办公楼承租人的损失。3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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